Terminologia Urbanistica

Terminologia urbanistica. L’urbanistica è un campo vasto e complesso che coinvolge molti aspetti dell’organizzazione e dello sviluppo delle aree urbane. Indichiamo alcuni esempi di termini utilizzati nell’ambito dell’urbanistica.

St (mq) – Superficie territoriale:
Superficie perimetrata nella planimetria del P.R.G. attuabile mediante Piano urbanistico attuativo, generalmente comprendente la superficie edificabile e le superfici a verde e di uso pubblico.

It (mc/mq) – Indice di fabbricabilità territoriale:
Definisce il volume massimo edificabile su ciascuna unità di superficie territoriale, escluso il volume relativo alle opere di urbanizzazione.

Ut (mq/mq) – Indice di utilizzazione territoriale:
Definisce la massima Superficie lorda di pavimento (S.L.P.) realizzabile per ciascuna unità di superficie territoriale.

Dt (abitanti/ha) – Indice di densità territoriale:
Definisce il numero massimo di abitanti teorici insediabili per ciascuna unità di superficie territoriale espressa in ettari (1 ha = 10.000 mq).

Sf (mq) – Superficie fondiaria:
Per superficie fondiaria si intende la superficie del lotto edificabile al netto delle superfici per opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Nell’area fondiaria si individuano le superfici da destinare all’edificazione, ai percorsi pedonali ed eventualmente ai parcheggi privati.

If (mc/mq) – Indice di fabbricabilità fondiaria:
E’ il rapporto (m3/m2) fra il volume realizzabile e l’area da edificare, escluse le sedi viarie, anche se private o da cedere al Comune.
Definisce quindi il volume massimo edificabile su ciascuna unità di superficie fondiaria.

Iv (mc/ab) – Volume edilizio medio per abitante:
Variabile in funzione delle destinazioni d’uso, di norma, per le zone residenziali, è variabile tra 100-150 mc/ab.

Uf (mq/mq) – Indice di utilizzazione fondiaria:
Definisce la massima Superficie lorda di pavimento (S.L.P.) realizzabile per ciascuna unità di superficie fondiaria.

Df (abitanti/ha) – Indice di densità fondiaria:
Definisce il numero massimo di abitanti teorici insediabili per ciascuna unità di superficie fondiaria espressa in ettari.

Dc (ml) – Distanza minima dei fabbricati dal confine di proprietà:
Si determina misurando la distanza fra la proiezione delle superfici esterne delle murature perimetrali dell’edificio, al netto dei corpi aggettanti aperti, ed il confine di proprietà nel punto più prossimo dell’edificio stesso.

Si determina misurando la distanza minima tra le pareti al netto dei corpi aggettanti aperti (d.m. n. 1444/1968). Nei regolamenti comunali sono precisate le distanze, nelle varie zone omogenee, quando diverse dalla norma nazionale.

Ds (ml) – Distanza minima dei fabbricati dalla strada:
Si determina misurando la distanza dell’edificio dal ciglio della strada, al netto dei corpi aggettanti aperti. Si intende per ciglio delle strade la linea di limite della sede stradale comprendente tutte le sedi viabili, sia veicolari che pedonali e le aree di pertinenza stradale (fossi, scoli, ecc.) (d.m. n. 1404/1968; d.m. n. 1444/1968; Nuovo Codice della Strada, d.lgs. n. 285/1992).

H (ml) – Altezza massima degli edifici:
Definisce l’altezza massima reale consentita.
Si misura dalla quota media del marciapiede lungo il fronte principale dell’edificio, alla quota massima dell’intradosso (salvo diverse prescrizioni dei regolamenti edilizi indicanti l’estradosso) del solaio di copertura dell’ultimo piano abitabile.

Dff (ml) – Distanza minima tra i fabbricati:
Si determina misurando la distanza minima tra le pareti al netto dei corpi aggettanti aperti (d.m. n. 1444/1968). Nei regolamenti comunali sono precisate le distanze, nelle varie zone omogenee, quando diverse dalla norma nazionale.

Ds (ml) – Distanza minima dei fabbricati dalla strada:
Si determina misurando la distanza dell’edificio dal ciglio della strada, al netto dei corpi aggettanti aperti. Si intende per ciglio delle strade la linea di limite della sede stradale comprendente tutte le sedi viabili, sia veicolari che pedonali e le aree di pertinenza stradale (fossi, scoli, ecc.) (d.m. n. 1404/1968; d.m. n. 1444/1968; Nuovo Codice della Strada, d.lgs. n. 285/1992).

H (ml) – Altezza massima degli edifici:
Definisce l’altezza massima reale consentita.
Si misura dalla quota media del marciapiede lungo il fronte principale dell’edificio, alla quota massima dell’intradosso (salvo diverse prescrizioni dei regolamenti edilizi indicanti l’estradosso) del solaio di copertura dell’ultimo piano abitabile.

Altezza di un edificio:
è l’altezza massima fra quelle dei vari fronti dell’edificio stesso, misurata:

dal piano di utilizzo antistante il fronte sino all’intradosso dell’ultimo solaio, per edifici con copertura piana o con pendenza fino al 35%;
dal piano di utilizzo sino al punto medio della struttura di copertura se questa ha pendenze superiori al 35%;
nel caso di edifici situati lungo terreni in pendenza, l’altezza si misura normalmente in corrispondenza del punto mediano del fronte.

H virtuale (ml):
È il valore convenzionale di altezza, che moltiplicato per la Slp, quantifica il volume di un edificio indipendentemente dalla sua altezza effettiva.

Sc (mq) – Superficie coperta:
Per superficie coperta si intende la proiezione orizzontale delle parti edificate fuori terra, con esclusione di:
• corpi aggettanti (balconi, gronde, cornicioni, ecc. con aggetto non superiore a 1,20 m o a quanto specificato dalla normativa locale;
• pensiline a copertura degli ingressi (se inferiori a 8-10 mq di superficie);
• parti dell’edificio completamente interrate;
• piscine e vasche all’aperto, le aie, le concimaie e le serre di coltura.

Superficie filtrante (mq):
Per superficie filtrante si intende quella sistemata a verde, non costruita né a livello di pavimentazione, né nel sottosuolo.

Slp (mq) – Superficie lorda di pavimento:
Per superficie lorda di pavimento si intende la somma della superficie lorda di ogni piano dell’edificio misurata entro il profilo esterno delle pareti perimetrali ai vari piani e soppalchi di interpiano, sia fuori terra che in sottosuolo.
Sono escluse dal computo normalmente le superfici adibite al ricovero delle autovetture, con i relativi spazi di manovra ed accesso, le cantine, gli aggetti aperti (terrazze, balconi, logge), i portici, i sottotetti non abitabili ed i volumi tecnici dell’edificio. Nel caso di piani interrati vanno computate le superfici adibite a laboratori, uffici, magazzini e sale di riunione (vedere comunque sempre la normativa locale).

Superficie occupata (mq):
Per superficie occupata si intende la superficie coperta aumentata dall’eventuale quota di interrato – compresi gli scannafossi –, eccedente la superficie coperta, e della proiezione di porticati, anche se non computati ai fini della superficie coperta. Concorrono a formare la superficie occupata le aree destinate a corselli e rampe carrabili, parcheggi in superficie e percorsi pedonali consolidati.

Su (mq) – Superficie utile dell’alloggio:
Per superficie utile dell’alloggio si intende la superfice di pavimento misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, dei pilastri, dei vani delle porte e delle portefinestre, delle canne di aerazione o fumarie, degli eventuali camini, dai cavedi, dalle scale interne non comuni e dalle logge.

Sp (mq) – Superficie parcheggi:
Si intende la superficie da destinare ad autorimesse o posti macchina coperti di pertinenza dell’organismo abitativo, comprensiva degli spazi di manovra.
La superficie parcheggi (Sp) dovrà essere contenuta entro il 45% della superficie utile abitabile. Il limite del 45% si intende non per singolo alloggio ma riferito al totale della superficie utile (Su) dell’organismo abitativo.
Alla suddetta percentuale si potrà derogare in presenza di organismi abitativi composti prevalentemente da alloggi di superficie utile abitabile (Su) inferiore a 60 mq.

Rc (%) – Rapporto di copertura:
Definisce la quantità massima di superficie copribile (Sc) in rapporto alla superficie fondiaria del lotto (Sf). Rc = Sc / Sf
Determina in pratica quanta parte del lotto può essere occupata dagli edifici e quanta lasciata libera come spazio scoperto.

Rf (%) – Rapporto di permeabilità:
Definisce la quantità minima di superficie filtrante, ovvero la quantità minima della superficie del lotto da mantenere o sistemare a verde con esclusione di qualsiasi edificazione, anche sotterranea, o di pavimentazione, espressa in percentuale sulla Sf.

Ve (mc) – Volume edificabile:
Si intende come prodotto tra la somma della Slp dei singoli piani della costruzione per l’altezza virtuale, convenzionalmente pari a 3 m. È un valore che può variare da Comune a Comune (ad esempio il R.E. di Milano prevede un’altezza virtuale di 3 m, a Roma invece di 3,20 m), indipendentemente dalla sua altezza effettiva.
Il volume massimo che può essere costruito in un comparto edificatorio viene dedotto altresì in base agli indici di densità edilizia ammessi dal P.R.G. per quell’area, moltiplicando cioè la St o la Sf rispettivamente per It o per If.

Il volume costruibile comprende:

la parte fuori terra delle costruzioni esistenti e/o da realizzare sul lotto;
la parte interrata delle stesse costruzioni, se destinata a residenza, uffici o attività produttive;
i fabbricati accessori, per la loro parte fuori terra.

Si escludono dal calcolo del volume costruibile i volumi tecnici o quant’altro definito dalle norme comunali (es. R.E. di Milano: i corpi scala).
Il volume costruibile si calcola dal piano di spiccato del terreno all’intradosso del solaio di copertura del vano abitabile più alto, comprese le mansarde, le eventuali zone porticate di uso privato, i balconi e i corpi aggettanti chiusi (anche in questo caso la norma può variare a seconda del R.E. comunale).
Il volume costruibile si esprime in metri cubi vedi anche Cubatura.

Linea di gronda:
La linea di gronda è la linea determinata dall’intersezione dell’intradosso della falda del tetto con il fronte dell’edificio.
Nel caso di copertura piana si intende convenzionalmente per falda il solaio di copertura.
Nel caso in cui la copertura non aggetti, si intende quale linea di gronda il punto d’intersezione dell’intradosso della copertura con il fronte dell’edificio.

Volume Tecnico (mc):
Ogni volume riferito a parti dell’edificio che non si inseriscano organicamente nel volume complessivo di questo ma risultino in pratica ad esso sovrapposte, adiacenti e talvolta compenetrate. Esempi:
Gli extracorsa degli ascensori, torrini di scala, cabine idriche, al di sopra di lastrici solari, altri impianti speciali (televisivi, di ventilazione ecc.). Non si ritengono comunemente volumi tecnici i volumi relativi a locali di deposito, lavanderie, stenditoi ecc. ovunque ubicati.

Vuoto per pieno:
Così detto, in genere, di un criterio di misurazione del volume edilizio che prescinde dal computo rigoroso di parti chiuse e aperte, approssimando il volume reale a quello di una sagoma geometrica semplice entro cui l’edificio sia racchiudibile.

Altri termini comuni utilizzati nello studio e pianificazione delle aree urbane:

Pianificazione urbana: Il processo di definizione delle politiche e delle strategie per lo sviluppo e la gestione delle aree urbane, tenendo conto di aspetti sociali, economici e ambientali.

Zonizzazione: La suddivisione di un’area urbana in diverse zone o distretti, ciascuno con regole specifiche per l’uso del suolo, come residenziale, commerciale, industriale, agricolo, etc.

Piano regolatore: Un documento ufficiale che definisce le linee guida per lo sviluppo fisico di un’area urbana, stabilendo norme per l’uso del suolo, altezza degli edifici, infrastrutture, spazi verdi, ecc.

Zona residenziale: Un’area urbana destinata principalmente all’edilizia residenziale, dove possono essere presenti servizi di supporto come scuole, parchi e piccoli negozi.

Zona commerciale: Un’area destinata alle attività commerciali, come negozi, centri commerciali e ristoranti.

Zona industriale: Un’area riservata alle attività industriali, che possono includere fabbriche, magazzini e impianti di produzione.

Zone verdi: Spazi aperti o parchi all’interno delle aree urbane, destinati al verde pubblico, ricreazione e svago.

Mobilità urbana: La gestione del trasporto all’interno delle città, che può includere sistemi di trasporto pubblico, strade, piste ciclabili e questioni legate al traffico.

Densità abitativa: Il numero di unità abitative o persone per unità di superficie in un’area urbana. Può influenzare l’ambiente costruito, il traffico e la qualità della vita.

Pianificazione partecipativa: Un approccio in cui i cittadini e le parti interessate sono coinvolti nel processo decisionale riguardante la pianificazione e lo sviluppo urbano.

Rigenerazione urbana: Il processo di trasformazione e riqualificazione delle aree urbane degradate o sottoutilizzate, al fine di migliorarne l’aspetto e la funzionalità.

Zone di sviluppo sostenibile: Aree designate in cui viene incoraggiato uno sviluppo che bilancia aspetti sociali, economici e ambientali per promuovere una crescita a lungo termine.

Vincolo paesaggistico: Restrizioni imposte su determinati tipi di sviluppo o modifiche al fine di preservare l’aspetto estetico e culturale di un’area.

Piano di mobilità urbana sostenibile (PMUS): Un piano strategico che mira a migliorare la mobilità nelle città attraverso soluzioni sostenibili come il trasporto pubblico efficiente, la promozione della camminata e della ciclabilità, e la riduzione del traffico veicolare.

Infrastrutture urbane: Le reti di servizi essenziali come strade, fognature, acqua potabile ed elettricità che supportano l’abitabilità e la funzionalità delle città.